용산구의 신속통합추진 재개발지역 전경. [재개발연구회 제공]

매매가는 떨어지고 전세가는 오른다는데, 막상 개발 가능지역의 투자 물건을 찾아보면 좋은 지역, 마음에 맞는 물건을 찾기가 힘들다. 비트코인은 연일 상승하고 공모주에도 몇십조가 몰려가는 마당에도 서민들의 “똘똘한 내 집 갖기”는 여전히 멀고 먼 이야기다.

문제는 취득에서 보유, 매도까지 각종 세금의 적용기준도 복잡해 취득세가 얼마인지 조차도 전문가에게 물어봐야 할 지경이다. 부동산 상품 중에서 가장 복잡한 분야 중 단연코 1등은 재개발, 재건축이다. “헤럴드 경제 내집마련 라이브스쿨”의 회원 질문을 통해 내집 마련의 어려운 문제들을 하나둘 풀어본다.

Q. 신속통합기획 재개발 추진지역의 빌라를 알아보는 중인데 대지지분이 큰 것보다 작은 것이 평단가가 비싼 경우를 봅니다. 초기 투자금액이 적다는 이유 같은데, 대지 지분 약 10평(33㎡)의 빌라가 3.3㎡당 7000만원, 매매가 7억원이고 대지 약 5평(16.5㎡) 원룸형 빌라는 3.3㎡당 1억원, 매매가 5억원이지만 그래도 현장에서는 소형지분이 더 많이 거래되는 분위기입니다. 저의 단순한 생각은 “향후 평가금액이 너무 적게 나오지 않을까”하는 걱정과 “아파트를 못받거나 소형평형을 배정하면 어쩌지?”라는 부분입니다.

A. 재개발, 재건축 사업의 근본적인 목적은 해당 소유자들의 주거환경 개선에 있습니다. 대지지분이 작다는 이유로 아파트 배정에서 제외되는 일은 극히 드뭅니다. 서울시를 비롯한 대부분의 시도에서는 일반분양이 단 하나라도 남아 있다면 조합원부터 우선 배정하도록 하고 있기 때문입니다.

예외적인 상황으로 용적률이 낮거나, 신축 지분쪼개기가 많은 지역의 경우 건립 가구수와 조합원 수를 비교해 조합원이 더 많을 때 어쩔 수 없이 청산되거나 소형 평형에 배정될 가능성도 있지만 그런 지역은 아파트 배정 문제뿐 아니라 사업 자체가 진행되기 힘든 지역이니 투자에 주의해야 할 것입니다.

현재 투자할 초기 투자금액과 향후 아파트를 받으면서 내야 할 추가분담금을 합한 총투자금액도 소형지분 물건이 유리한 경우가 많습니다. 그래서 단순히 평당가가 저렴한 물건을 매입하지 말고 현재 투자하는 초기투자금액과 추가분담금을 추산하여 입주 때까지 총 투자금액을 뽑아 비교해 볼 필요가 있습니다.

예를 들어 향후 전용 85㎡(33타입)의 아파트를 배정받을 때 조합원 분양가가 7억원이고 감정평가가 평당 약 3,000만원이며 비례율이 100%라고 가정할 때 앞서 말한 대지지분 10평의 물건은 감정평가액이 3억원이 되며 조합원 분양가와의 차액인 4억원을 추가부담금으로 내야 합니다. 초기에 매입가가 7억이었으니 총 투자금액은 각종 세금 등을 제외하고 11억원이 됩니다.

대지지분 5평의 물건 역시 동일한 감정평가(평당 3000만원)대의 물건이라고 가정한다면 비례율을 반영해 약 1억 5000만원을 인정받아 5억 5000만원을 추가로 내야 합니다. 매입가가 5억이었으니 총 투자금액은 10억 5000만원이 됩니다. 상대 비교했을 때 초기 투자금액도 적고, 총투자금액도 좋은 물건이 됩니다. 소형지분이 인기가 있고 지분쪼개기가 활기를 띠는 이유입니다.

단, 권리산정기준일에 문제가 없는 물건인지 등은 스스로 공부하여 확실히 점검하고 투자하는 것이 좋습니다. 특히 서울의 경우는 오래된 규정이지만 아직 적용되고 있는 2008년 7월 30일 이후 “신축 제한의 합산 규정”과 같은 금지 물건에 해당하는 건 아닌지도 꼼꼼히 검토해야 합니다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원