“법령이 시행된 지 1년, 새로운 법령의 불편함을 말하는 사람이 수천 명이었다….(중략)…법령이 시행되고 10년째, 불편하다고 말한 이들이 이제는 법령이 편리하다고 말했다” -사기(史記) 상군열전(商君列傳)

전국시대 상앙(商)이 엄격한 법령을 진(秦)에 시행했을 때의 얘기다. 가혹한 규제에도 진나라 사람들을 이에 적응했고, 통일까지 이뤘다. 인류의 생존비결은 ‘적응’이다.

왜 4월 이후 한동안 안정되는가 싶었던 서울 집값이 최근 다시 오름세다. ‘종합규제세트’인 8·2대책이 나온지 1년에, 보유세 개편안까지 확정됐는데 서울 집값 만은 좀처럼 잡히지 않는 모습이다. 정부에서 추가대책까지 언급할 정도다.

최근 1년간 서울 지역 집값 흐름의 방향이 바뀐 시점을 보자. 8ㆍ2 부동산 대책, 10·24 가계부채 대책, 재건축안전진단 강화, 다주택자 양도세중과세 실행, 보유세 개편안 발표 때와 겹친다. 규제와 정책이 나오면 주춤했다, 이내 다시 움직이는 패턴으로 보인다. ▶관련기사 19면

왜 유독 서울만 집값이 뛸까? 거친 환경에서는 선택과 집중이 필요하다. 강자의 위력도 더욱 잘 발휘된다. 부자들은 탄탄한 자금력을 ‘똘똘한 한 채’에 집중시켜 규제의 포화를 뚫고 투자의 길을 헤쳐간다. 정부 규제의 화력이 상당했지만 중산층과 서민은 몰라도 부자들에 타격을 줄 정도는 아니었던 듯 싶다.

부자들 입장에서 보자. 분양권 전매, 안 하면 그만이다. 대출규제는 원래 돈이 많으니 상관없다. 양도세는 매매를 할 때만 발생한다. 안 팔면 그 뿐이다. 보유세는, 사실 얼마 안된다. 공동명의나 증여로 아낄 수도 있다. 비(非)매매 관련 과세는 공시가격 기준이 대부분이라 부담도 적다. 3년간 집값 상승분은 아직 공시가격에 제대로 반영되지 않았다.

서울엔 아직 투자할 곳도 많다. 마포, 동작은 여의도와 강남 바로 옆이다. 용산과 도심은 직주근접 매력이 크다. 유력 대선주자인 박원순 서울시장이 개발 약속까지 했다. 아직 공시가격 6억원 미만인 곳도 수두룩하다. 교통이 좋아 임대도 잘 나간다. 돈 급한 처지가 아니니, 임대사업자등록 해놓고 푹 묵혀놔도 된다.

많은 사람이 갖고 싶어하는 물건은 값이 떨어지기 어렵다. 서울이, 강남이, 마ㆍ용ㆍ성이 그렇다. 요즘엔 증시도 시원찮다. 돈이 갈 곳도 마땅찮다. 서울 주요지역 집값은 더 오를 여지가 크다. 국토부에서 또다시 규제를 내놓겠다고 경고했다. 아마 나와도 시장은 또 적응할 것이다. 규제는 대응책은 될 수 있어도 해결책이 되기는 어렵다.

서울, 강남, 마용성 외에도 살기 좋은 곳을 만들어 격차를 줄이거나, 시중의 돈이 향할 만한 생산적 투자처를 만들어 주는게 ‘쏠림’을 완화하는 해결책이 아닐까.

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