돈이 없어도 저금리에서 빚을 내면 이자부담이 상대적으로 적다. 또 저금리는 차입투자를 용이하게 해상대적으로 인플레이션 헤지자산, 즉 실물자산 가격을 끌어 올린다. 지렛대(leverage) 효과다. 이 때문에 디플레이션이 아니라면 저금리에서 실물자산 가격은 잘 떨어지지 않는다.
올해가 시작되기도 전부터 부동산 시장 전망은 ‘흐림’ 이었다. 지난 해 11.3 부동산 대책으로 올해는 대출위축과 신규택지 공급축소 충격이 불가피하다는 전망 때문이다. 그런데 정작 올 부동산 시장 흐름은 크게 나쁘지 않다. 강남을 중심으로 서울 전역으로, 수도권까지 집값 상승세가 퍼지는 모습이다. 대출 규제에도 불구하고 여전히 인기지역을 중심으로 ‘투자’ 열기가 상당하다.
국도교통부 통계를 보면 1분기 전국 아파트 분양권 거래량은 지난해 같은 기간보다 소폭 증가했다. 분양권 거래규제에도 서울이 소폭 늘었고, 경기도는 30% 넘게 급증했다.
물론 극심한 지역별 차별화라고 풀이할 수도 있다. 그런데 2008년 글로벌 금융위기 이후 ‘양극화’는 전세계적인 현상이다. 가장 대표적인 자산시장인 부동산에서 양극화가 나타나지 않는 게 이상한 일이다.
달리 말하면 더 가진 사람이 더 좋은 곳에서 살면서 더 많이 벌게 된 시대다. 강남아파트 분양가는 3.3㎡당 4000만원을 넘었다. 한강변 아파트 시세는 3.3㎡당 7000만원을 넘는 곳도 있다고 한다.
그런데 이 같은 강남 주요 아파트 가격도 전세계 주요 대도시와 비교하면 비싼 편이 아니다. 3.3㎡당 4000만원대인 분양가는 곧(규제가 변수지만) 5000만을 넘을 게 분명하다. 3.3㎡당 7000만원을 넘는 한강변 시세가 1억원을 돌파하는 것도 시간문제로 보인다.
부자들은 자신들만의 영역을 구축하는 습성이 있다. 가격만큼 효율적인 유리벽은 없다. 3.3㎡당 200~3000만원 일 때는 중산층들도 기웃거릴 수 있지만, 5000만원이 넘으면 ‘넘사벽’이 된다. ‘억대’가되면 그야말로 차원이 다른 세상이 된다. 부자는 소득보다 자산이 많다. 부동산 값이 오를수록 자산이 불어난다. 값이 높아지면 자산 가치도 높아지고, 부자가 아닌 이들과의 유리장벽도 튼튼해 진다.
사기(史記) 화식열전(貨殖列傳)에 나오는 구절을 곱씹어 볼만 하다.
“보통의 상대의 재산이 자기보다10배가 많으면 굽신거리며 사정하고, 백 백가 많으면 두려워하고, 천 배가 많으면 그를 위해 즐겨 일하고, 만 배가 되면 그의 종이 되려고 한다”
“재산이 없는 사람은 막노동을 하고 다소 재산이 있는 사람은 지혜를 써서 증식하려고 하며 재산이 많은 사람은 시기를 기다리며 늘리려 한다”
가급적 실수요자라면, 빚을 내서라도 집을 사는 게 낫다는 생각이다. 보증금이나 월세는 내면 그 뿐이지만, 빚을 내서 산 집이라도 자산가치는 높아질 수 있다. 기대현금흐름(기대근로소득)이 길수록 유리하다. 아울러 10년 내 강남 3.3㎡당 2억원대 등장을 조심히 예측해본다. 아마 강북에서도 3.3㎡당 1억원대 아파트가 나올지 모르겠다.
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