윤석열 정부는 외국인의 투기성 주택거래 규제를 국정과제로 선정하고 국민의 거주권을 보호하겠다고 약속한 바 있다. 지난 4월 18일 개정된 부동산거래신고법에 이러한 정부의 의지가 반영됐다. 토지거래허가구역에서의 허가 대상자로 ‘외국인’이라는 단어가 새롭게 명시된 것이다.

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역에 지정되는 구역이다. 이제 대한민국 국민뿐만 아니라 외국의 개인, 법인, 단체 등도 투기 우려가 있다고 인정되면 토지거래 허가를 받아야 한다. 단순히 외국인의 부동산 취득을 문제 삼는 것이 아니라 건전하고 투명한 부동산시장 관리 시스템에 외국인이 들어올 수 있도록 제도화하는 것이 개정안의 궁극적인 목적이다.

외국인에 대한 법적 규제는 상호주의라는 외교 관례상 매우 민감한 사안이다. 부동산거래신고법에서도 외국인의 부동산 취득에 대한 특례로써 국가 간 상호주의를 규정하고 있다. 상호주의란 특정 국가에서 대한민국 국민에게 제한하는 규제 이상으로 국내에서 특정 국가의 국민, 즉 외국인에 대해 규제를 할 수 없다는 것을 의미한다.

우리나라와 같이 대외의존도가 높고 경제적 협력 분야가 많은 국가에서는 외국인에 대한 차별적 규제에 민감할 수밖에 없다. 그래서 상호주의에 입각해 외국인의 토지소유권 등 경제적 자유권과 권리행사를 최대한 인정해 왔다. 하지만 해마다 외국인의 토지 보유가 증가하고 있고, 그 과정에서 해외 자금 불법 반입, 편법 증여와 탈세, 무자격 비자 임대 등 위법행위가 발생함에 따라 외국인에 대한 부동산 취득 규제를 강화하는 정책이 필요하게 됐다.

외국인의 부동산 취득과 이에 따른 사회문제에 대응하기 위한 규제는 이미 다른 국가에서도 시행되고 있다. 캐나다는 주택 가격 폭등과 빈 집 증가에 대응하고자 오는 2024년 말까지 외교관과 난민을 제외한 외국인의 주거용 부동산 구매를 제한했다. 포르투갈은 숙박시설인 에어비앤비로 인한 젠트리피케이션 문제가 심각해지자 외국인의 부동산 투자에 의한 비자제도를 폐지했고, 싱가포르는 외국인의 투기성 수요를 잡기 위해 부동산 취득세율을 60%로 인상했다.

이러한 전 세계적 상황에서 이번 부동산거래신고법 개정안에 반영된 외국인 부동산 취득 규제는 매우 의미 있고 시의적절한 조치라 할 수 있다. 우리나라 부동산시장은 금리 상승으로 인해 구매력이 약해져 하락세에 있다. 여기에 원화 약세도 지속될 전망이다. 해외 부유층 입장에서는 이러한 국내 여건이 투자 기회로 여겨질 만하기 때문이다. 대표적으로 이웃한 중국을 보자. 시진핑 집권 3기가 시작되자 ‘공동 부유’ 정책이 본격화 될 것이라는 관측이 나오고 있다. 이로 인해 부동산 보유세, 상속세 등의 부자세가 강화될 전망이다. 여기에 코로나19로 인해 열악해진 중국 지방정부의 채무위기를 극복하고자 부동산세 도입도 추진될 전망이다. 국제통화기금(IMF)도 중국에 부동산세 도입을 권고했다. 중국 부유층의 자산 이동과 세금 헤지 목적의 해외 부동산 구입 열풍이 더욱더 가세질 것이 자명하다. 실제 최근 3년간 국적별 외국인 주택거래 현황에서도 중국이 국내 부동산을 가장 많이 거래한 것으로 조사됐다.

국제사회에서 상호주의는 국가 상호 간의 신뢰를 전제로 하기 때문에 매우 중요하다. 하지만 우리나라에서 부동산 문제는 정권교체의 원인이 될 정도로 민감하고 중요한 민생 현안이다. 최근의 국제정세가 자국의 민생과 경제상황을 개선하기 위한 정책을 우선시 하는 ‘네이션 퍼스트(자국 우선주의)’ 시대로 전환되고 있다는 점도 이번 개정안에 힘을 실어준다. 국내 부동산시장이 해외 부자들의 투기의 장이되지 않도록 관련 규제를 정비하고 예방하는 정책이 반가울 수밖에 없다.

김남정 LH토지주택연구원 기획경영연구실 수석연구원