농업목적으로 농지를 산 경우에는 반드시 본인이 직접 농사를 지어야 한다. 만일 농지를 놀리거나 남에게 빌려 주거나 농작업의 전부를 위탁하면 관할 관청에서 해당 농지를 처분하도록 통지한다. 단, 군 입대, 질병에 의한 입원, 공직 취임 등 정당한 사유가 있으면 괜찮다.

직접 농사를 짓지 않아 처분통지를 받고도 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다. 관할 관청은 먼저 처분사유 발생 후 1년 이내 처분 할 것을 통지(처분통지)하고, 기한 내 이행하지 않을 경우 6개월 이내 처분 할 것을 명령(처분명령)한다. 처분명령 기한 내에도 처분하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 처분 할 때까지 매년 부과한다. 유의할 점은 처분통지를 받은 뒤 3년 자경할 경우는 유예되나, 처분명령을 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다는 것이다. 또한 농지를 거짓이나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면 3년 이하의 징역 또는 벌금이 부과된다.

농지를 농업 외 집 지을 대지 등 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용허가를 받거나 전용신고를 해야 하며, 농지보전 부담금을 내야 한다. 하지만 논을 밭으로, 밭을 논으로 바꾸는 행위는 농지전용이 아니라 농지개량 행위로 농지보전 부담금 부과대상이 아니다. 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위해 형질을 변경하는 행위로서 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않아야 한다.

일부 부동산중개업자의 말만 믿고 농지를 산 후 직접 농사를 짓지 않아 처분명령, 이행강제금 부과 등 불이익을 당하지 않도록 주의해야 한다.

그러면 어떤 농지를 공략해야 할까? 도로에 접한 상대농지 가운데 형질변경이 가능한 곳을 찾아내 투자한다면 분명 가치상승을 꾀할 수 있다. 문제는 과연 형질변경이 가능한지 여부인데, 이는 해당 지역의 측량사에게 맡기면 알아낼 수 있다. 원래 상대농지는 농지 이외의 목적으로도 사용할 수 있도록 지정한 땅이었다. 물론 일정한 범위 내에서 개발을 해야 했지만 절대농지에 비해선 개발행위가 쉬웠다. 그런데 지난 1992년 말 상대농지와 절대농지를 농업진흥지역으로 묶어버리면서 상대농지라도 개발이 쉽지 않게 됐다. 농업진흥지역은 농업진흥구역(옛 절대농지)과 농업보호구역으로 나뉜다.



하지만 상대농지의 경우 농업진흥지역 해제를 요청할 수 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 해당 지역이 국토이용계획 변경에 따른 여건 변화로 농업진흥지역 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우에는 1만㎡ 이하에 한해 해제해 주고 있다. 단, 농지전용을 수반해야 한다는 전제가 있다. 그러나 예전에 상대농지였다고 해서 모두 형질변경 허가가 나는 건 아니다. 농지 구획이 바르지 않은 등 아무래도 농사를 짓기에 적합하지 않은 땅이라야 형질변경 가능성이 높다. 상대농지를 형질변경하는 경우 주변 지역의 개발 붐 등 시장의 변화를 읽는 게 중요하다. 그 흐름을 탈 때 지가 상승폭이 훨씬 크기 때문이다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)