판교신도시 입주 2년이 지나면서, 양도세 비과세 요건을 둘러싼 평형성 논란이 일고 있다. 서울, 분당 등 주요 신도시보다 집값이 더 비싼 판교. 하지만 서울과 과천시, 5대 신도시가 3년 보유와 함께 2년 거주 요건을 채워야만 양도세 비과세 혜택을 받는 것과 달리, 판교는 3년 보유만 하면 된다.
이처럼 불균형이 일어난 원인은 현행법때문이다.
현행 소득세법 시행령에 따르면, 양도세 비과세 혜택을 받으려면 ‘9억원 이하 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주’해야 한다. 그런데, 이 규정은 서울과 과천시, 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 5개 신도시의 1가구 1주택자에게 적용되고 있다. 투기가 우려되는 곳에 비과세 규정을 보다 엄격히 했기때문이다.
이들 지역을 제외한 곳은 ‘9억원 이하 주택을 3년 이상 보유만’ 하면, 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받게 된다. 즉, 판교신도시 등 여타 수도권 및 지방 주택은 2년 거주없이 3년 보유만 하면 비과세 혜택을 받고 있다.
문제는 판교의 집값이 급등해, 현재 서울보다도 높다는 점이다. 집값은 급등했지만 예전에 만들어진 규정 탓에 판교만 특혜를 받게 되는 결과를 야기한 것.
부동산114 조사에 따르면, 현재 판교신도시의 아파트값은 3.3㎡당 2602만원에 달한다. 이는 2년 거주요건이 적용되고 있는 7곳(서울, 과천, 5대 신도시) 가운데, 과천시(2900만원) 다음으로 가장 높은 금액이다.
더욱이 서울(1805만원), 분당(1689만원)보다는 3.3㎡당 800만~1000만원 가량 비싸고, 산본(981만원)보다는 무려 2.6배나 높다. 결국, 산본보다 2.6배나 집값이 비싼 판교가 양도세 비과세 혜택을 더 쉽게 받는 불균형이 생겼다.
현재 판교신도시의 전용면적 85㎡ 아파트의 호가는 7억5000만~8억원 선이다. 이들 아파트의 분양가가 4억원대 초반이었던 것을 감안하면 2배 가량 오른 것.
더욱이 입주 3년이 되는 내년에도 시세가 8억원을 유지한다면, 1주택자는 해당 주택에 살지 않고도 3년 보유 요건을 갖추게 돼 약 4억원에 대한 양도차익이 모두 비과세된다.
판교신도시의 한 중개업소 대표는 “양도차익이 워낙 크다보니 대부분 집주인들은 전세를 놓고 비과세가 될 때까지 기다린다는 입장이어서 매매거래는 뜸하다”고 말했다.
전문가들은 현행 소득세법상 1주택 비과세 요건이 2004년 개정 이후 한 번도 바뀌지 않아 시대에 뒤떨어지기때문이라고 지적한다. 당초 거주요건은 집값 급등 지역의 투기 방지와 가격 안정을 위해 적용한 만큼, 집값이 안정된 지역은 풀어주고 불안해진 곳은 강화하는 등 시대에 따라 법 적용 지역도 달라져야한다는 것.
박원갑 부동산1번지 소장은 “3.3㎡당 가격이 2000만원이 훨씬 넘는 판교보다 1000만원도 안되는 산본의 비과세 요건이 불리하다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다”며 “현재 부동산 시장 분위기에 맞게 양도세 비과세 지역의 거주 요건을 다시 적용해야 한다”고 지적했다.
이에 대해 정부는 양도세 비과세 요건에 대한 개선이 필요하다는 점은 인식하고 있는 실정.
국토해양부 관계자는 “투기가 우려되는 곳은 비과세 요건을 강화해야겠지만, 그럴 필요가 없다면 거주요건을 완화해줄 계획”이라며 “최근 주택 거래 침체를 고려해 거주요건을 재검토할 방침”이라고 말했다.
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